TÜRK HUKUKUNDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ İZALE-İ ŞÜYU DAVALARI

Eski adıyla izale-i şüyu olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyete veya elbirliği ile mülkiyete konu olan taşınır/taşınmaz malın, haklı bir sebebin varlığına gerek duyulmaksızın paydaşlardan her birinin paylaşma talebinde bulunması sonucu ortaya çıkan bir dava türüdür. Bu dava türü, ülkemizdeki miras hukuku kapsamındaki mülkiyet paylaşımları doğrultusunda, en yaygın olarak açılan davalardan biridir.

Paydaşlar mevcut paylı mülkiyeti sona erdirmek ve malı fiilen paylaşmak istediklerinde; kendi aralarında malı ne şekilde paylaşacaklarına dair bir anlaşma yapmak suretiyle rızai olarak paylaşma yoluna gidebilirler, ancak anlaşma yoluna başvurmazlarsa veya bu yöntemden sonuç alamazlarsa 8049 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 698/1’e göre paydaşlardan her biri malın paylaştırılmasını isteme hakkına sahiptir.

Bu hak paya bağlı olarak doğan bir haktır ve paylaşma talebinde bulunacak paydaşın pay oranı talepte bulunabilmesi noktasında bir önem arz etmemektedir.  Herhangi bir paydaş ya da birden çok paydaş bir araya gelerek bu hakkı kullandığı zaman diğer tüm paydaşlar için paylaşmayı yerine getirme borcu doğar. Paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesi davasını ayrı ayrı açabileceği gibi birden fazla paydaş bir araya gelip diğer paydaşlara karşı da bu davayı açabilir. Davanın ayrı ayrı açılması halinde, birleştirme kararı verilerek, dava tek dosyada aynı hakim tarafından görülmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır/taşınmaza ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Davacı paydaş/paydaşlar dışında kalan diğer paydaş/paydaşlar davalı sıfatını haizdir.

Davacının küçük, kısıtlı ya da tüzel kişi olması halinde, davacının kanuni temsilcileri (veli, vasi, şirket yöneticileri vb.) aracılığı ile dava açılabilir. Davacı veya davalı fark etmeksizin paydaşlardan birinin yargılamadan önce veya sonra ölmesi durumunda, davanın mirasçılar tarafından takip edilerek sonuçlandırılması mümkündür.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Paylaşım Biçimleri

a) Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi talebi doğrultusunda paydaşlar söz konusu malı ne şekilde bölüşecekleri konusunda bir anlaşmaya vararak bu husustaki taleplerini hakime iletebilirler. Hakim bu durumda paylaştırmayı sözleşme doğrultusunda yapabilir. Bu şekilde sona erdirilen ortaklık rızai paylaşmaya konu olmuş olur. Taraflar bu paylaşmayı TMK madde 699/1 uyarınca; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirebilir. Bu şekilde yapılan paylaşma “taksim” ya da “paylaşma sözleşmesi” kapsamında yapılmış olacaktır. İşbu taksim ya  da paylaşma sözleşmesinin  geçerlilik koşulları da paylı mülkiyete konu olan malın taşınır veya taşınmaz mal olmasına göre değişiklik gösterecektir.

Fakat anlaşmaya varılamadığı takdirde paylaşmanın mahkeme tarafından gerçekleştirilebilmesi için paydaşlardan birinin istemi üzerine dava açılması gerekmektedir. Bu şekilde yapılacak paylaşma ise kazai paylaşma olarak isimlendirilmektedir. Hakim, eğer mümkünse, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; bölünen kısımların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek, diğer bir ifade ile ivazlı bir şekilde denkleştirme sağlanır. Ancak belirtmek gerekir ki, paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim re’sen bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın ise diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırma kararı veremez.

Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen bölüştürülebilmesi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen bölüştürülerek ortaklığın giderilmesini karar verilmesini talep ederse, hakim öncelikle aynen bölüştürme (taksim) şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır. Bu noktada Mahkeme tarafından araştırılması gereken hususlar Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 28 Ekim 2019 tarih, 2016/1022 E. ve 2019/7149 sayılı kararında belirtilmiştir. Karar uyarınca; Mahkeme tarafından aynen bölünerek paylaştırılmaya karar verilebilmesi için taşınmazın niteliği, yüzölçümü, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekmektedir. Eğer aynen taksim sonucu taşınmaz önemli ölçüde değer kaybına uğrayacak ise o taşınmaz hakkında aynen taksim kararı verilemez. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 5 Nisan 2010 tarih, 2009/11775 E. ve 2010/3836 sayılı kararı uyarınca; aynı şekilde paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde, taşınmazın bir bölümünün paylı bırakılamayacağı da belirtilmiştir.

b) Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi

Aynen bölünme mümkün değilse veya bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, malın açık artırmayla satışına hükmolunur. Taşınmaz malın satışı, mahkeme aracılığıyla değil satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla yapılır. TMK madde 699/3 uyarınca, satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların oybirliği ile anlaşmasına bağlıdır. Satış yoluna başvurulduğu takdirde sonuçta elde edilen bedel paydaşlar arasında bölüştürülür. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi durumunda, satış işlemleri 19 Haziran 1932 tarihinde 2128 sayı ile Resmi Gazete’de yayımlanan 2004 numaralı İcra İflas Kanunu (“İİK”) hükümlerine göre yapılır.

Satış

İİK m. 112 uyarınca satışı talebinin ardından dosyanın satış memurluğuna gönderilmesi üzerine nihayet iki (2) ay içinde taşınır mallar kural olarak açık artırma yoluyla satılır. Fakat bazı hallerde satışın pazarlık usulü ile yapılması da mümkündür. Bu haller İİK m. 119’da tek tek sayılmaktadır. Bunun yanında taşınmazların satışı İİK 123 uyarınca satış talebinden nihayet üç (3) ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile gerçekleştirilir. Taşınırlardan farklı olarak taşınmaz malların pazarlık usulü ile satılması mümkün değildir. Hem taşınırlar hem taşınmazlar bakımından genel kural açık arttırma olmak ile beraber tüm hissedarların rıza göstermesi halinde kapalı satış yapılmasına da karar verilebilir. Ek olarak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 27 Haziran 2012 tarih, 2013/4662 E. ve 2013/7052 sayılı kararı uyarınca Paylaştırılması istenen taşınmaz malın tapu kaydında üçüncü şahıs lehine haciz şerhi, ipotek kaydı ve iştira şerhi gibi kayıtlar bulunması halinde davaya konu olan taşınmazın satışının bu takyitlerle birlikte yapılması zorunludur.

Arttırmaya hazırlık tedbirleri

30 Kasım 2021’de 31675 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7343 numaralı İcra Ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 2004 numaralı İİK’nun pek çok hükmünde değişiklikler meydana gelmiştir. Kanun’un eski halinde artırmaya hazırlık işlemleri; artırma ilanı, artırma şartnamesi ve taşınmazlar bakımından ayrıca mükellefiyetler listesi ile kıymet takdiri işlemlerini kapsayacak şekilde düzenlenmekteydi. Ancak, yapılan değişikler neticesinde ‘Artırma Hazırlık Tedbirleri’ başlıklı 114.maddede de değişikliğe gidilerek haczedilen malın satışına ilişkin hazırlık işlemleri ile ihale usulü, elektronik satışa uygun olarak yeniden belirlendiği görülmektedir. Bu bilgiler göz önünde bulundurulduğunda hem taşınırlar hem de taşınmazlar bakımından artırmaya hazırlık işlemleri noktasında İİK madde 114’ün dikkate alınması gerekmektedir.

Artırma ilanı

Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilmelidir. Elektronik satış portalında yapılacak ilan, bitimine kadar erişime açık tutulur. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitimi tarihinden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir. İlanın şekli ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra dairesince alakadarların menfaatlerine en uygun geleni dikkate alarak belirlenmektedir. İlanın yurt düzeyinde yayımlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilmesi hâlinde bu ilan satış talebi tarihinde tirajı elli binin (50.000) üzerinde olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden biriyle yapılır.

Elektronik satış portalında yapılacak ilanda yer alacak hususlar

1. Satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer ve varsa görselleri ile artırma şartnamesinde yer alan diğer bilgileri.
2. Artırmaya katılabilmek için mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutardaki teminatın satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılmasının zorunlu olduğu, teminatın nakit olması durumunda en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar yatırılması gerektiği.
3. Gösterilecek teminatın teminat mektubu olması hâlinde, artırmaya katılacakların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışa konu mahcuzun kıymetinin yüzde onunu karşılayacak tutarda kesin ve süresiz banka teminat mektubunu, satışı yapan icra dairesine tevdi etmelerinin zorunlu olduğu.
4. Temsilci vasıtasıyla artırmaya katılacakların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmelerinin zorunlu olduğu.
5. Hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde açık artırma konusu malı belirli paylarla satın almak isteyen müşterek alıcıların, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmelerinin zorunlu olduğu.
6. Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibinin, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine müracaat etmeleri hâlinde alacağın veya ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar kendilerinden teminat alınmayacağı.
7. Şartlar yerine gelmişse malın en yüksek teklif verene ihale edileceği.
8. Elektronik satış portalında verilecek tekliflerin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerektiği.
9. İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde, alınan teminatın iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere alacaklarına mahsuben hak sahiplerine ödeneceği.
10. Asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi nedeniyle ihalenin yapılamadığı veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmaması sebebiyle ihalenin iptal edildiği hâllerde ikinci artırmanın ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılacağı.
11. İhale alıcısının, satış bedelinin tamamını ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde icra dairesi hesabına ödemesi gerektiği.
12. Satışa katılanların bütün ekleriyle birlikte şartnameyi görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılacakları.
13. İhalenin kesinleşmesi üzerine malın tescil ve teslim işlemlerinin yapılacağı.

İhalenin kesinleşmesi üzerine taşınırın ihale alıcısına teslimi veya sicile kayıtlı malın ihale alıcısı adına tescili, damga vergisi ve katma değer vergisinin yatırılmasından sonra gerçekleştirilir.

Taşınmazlar bakımından, elektronik satış portalında yapılacak satış ilanında; 114 üncü maddede belirtilen hususlarla birlikte varsa ipotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını evrakı müsbiteleriyle on beş (15) gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği, aksi hâlde hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları ve bu hususların irtifak hakkı sahipleri için de geçerli olacağı belirtilmektedir.  İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması hâlinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetede veya “elektronik satış portalında” yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer

Artırma şartnamesi

Gazete ile yapılacak ilanlara satış şartnamesi eklentisiyle geçirilmeyip, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti ve bulunduğu yer, birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı ile artırmaya ilişkin bilgilerin yer aldığı elektronik satış portalı yazılmakla yetinilir. İcra dairesince yapılması zorunlu olan ilanlar dışında, taraflar elektronik satış portalında yer alan ilan metnini, masrafı kendilerine ait olmak üzere, diledikleri vasıtalarla ilan edebilir. Ancak hususi mahiyetteki bu ilan resmî muameleye tesir etmez. İlan edilen metinler arasında farklılık bulunduğu takdirde elektronik satış portalında ilan edilmiş olan hali dikkate alınmalıdır. Şu kadar ki, gazetede veya elektronik satış portalında ilanı yapılan metindeki hatalar, ihale tarihi değiştirilmeksizin sadece elektronik satış portalında ilanen düzeltilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez.

Taşınmazlar bakımından getirilmiş taşınır düzenlemelerine ek bazı hususlardan bahsetmek gerekliliği doğmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, icra dairesi taşınmazın bulunduğu yerin adetlerini göz önünde bulundurarak en elverişli şekilde artırma şartlarını tespit etmektedir. Arttırma şartnamesinde ayrıca İİK md.125 gereği hangi masrafların müşteriye ait olacağı ve taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya intikal edeceği belirtilir.

Mükellefiyetler listesi

Yukarıda da değinildiği üzere mükellefiyetler listesi ile kıymet takdiri sadece taşınmazlar bakımından uygulanan işlemlerdir. İİK md.128’e göre; satış memuru satışa başlamadan önce taşınmaz üzerindeki tapu sicillinde görünen mükellefiyetlerin tamamının bir listesini yapar. Yapılacak olan satış mükellefiyetlerle beraber yapılarak alıcıya intikal eder.

Kıymet takdiri

Taşınmazlar bakımından bahsedilmesi gereken diğer bir husus ise taşınmazın satış memuru tarafından kıymet takdirinin yapılmasıdır. Taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de dikkate alınmaktadır. Ortaklığın giderilmesi davası görülürken de keşif yapılmaktadır ancak bu keşif  aynen taksimin mümkün olup olmadığının tespitini sağlamak amacıyla yapılmaktadır. Satış memuru tarafından gerçekleştirilen keşif değer tespitine ilişkin olduğundan dava aşamasındaki keşiften farklıdır.

Kıymet takdiri yapıldıktan sonra hazırlanan bilirkişi raporunun taraflara tebliğinden sonra yedi (7) gün içinde paydaşların Sulh Hukuk Mahkemesi’nde şikayet yoluna başvuru hakkı saklıdır.  Ve bu hakkın kullanılması sonucunda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ‘Kıymet Takdirine İtiraz’ davası açabilecektir. Sonrasında yeniden keşif yapılır ve bu son keşif ve raporların sonucunda mahkemenin vereceği karar kesindir. Kıymet takdirinin kesinleşmesinden itibaren iki (2) yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak doğal afetler veya imar durumunda meydana gelen olağanüstü değişiklikler nedeniyle yeniden kıymet takdiri istenebilecektir.

İhalenin yapılması

7343 numaralı Kanunla yapılan değişikliklerden önce, taşınır ve taşınmazların ihale edilmesi farklı düzenlemelere tabi idi. Ancak yeni düzenleme ile hem taşınır hem de taşınmaz malların ihalesinin yapılması İİK’nun 115. Maddesi altında düzenlemektedir. Düzenlemeler aşağıdaki gibidir:

Birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Şartların yerine gelmesi hâlinde mal, en yüksek teklif verene ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır.

Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer. İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde alınan teminat iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.

İcra müdürü, elektronik satış portalında artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırmanın sonucuyla ilgili bir artırma sonuç tutanağı düzenler ve bu tutanaktaki bilgileri aynı gün satış portalında ilan eder. Tutanakta; ihalenin hangi gün ve saatte tamamlandığı, şartlar yerine gelmişse en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği, tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedelinin icra dairesi hesabına yatırılması gerektiği ve şartlar yerine gelmediği takdirde ihalenin hangi gerekçeyle yapılamadığı belirtilir.

Satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz. Teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satış durdurulur. İcra müdürü, asgari ihale bedelinin teklif edilmediği, en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı veya teklif verme süresinin bitiminden önce borcun ödendiği hâllerde, ihalenin yapılamadığını veya iptal edildiğini tutanakla tespit eder. Asgari ihale bedelinin teklif edilmediği veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı hâllerde ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde daha önce ilan edilen tarihte başlar.

Artırmada, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse alacaklı, önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içinde satış günü verilmesini talep edebilir. Satış isteme süresi satış talebiyle birlikte durur ve duran bu süre, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine ilişkin tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlar.

İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle, artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini satış portalı kayıtlarından tespit ederse artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir; kararda artırmanın başlayacağı ve biteceği tarih ve saatleri gösterir ve tüm bu hususları satış portalında derhâl duyurur. Bu durumda artırmanın başlangıç tarihi, artırma süresinin uzatılmasına karar verildiği tarihten itibaren üç günü geçemez. Bu süre içinde, daha önce en yüksek teklif veren teklifiyle bağlı olacağı gibi yeni istekliler de teminatı yatırmak suretiyle artırmaya katılabilir. İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. Bu bilgilere ek olarak belirtmek gerekir ki, altın ve gümüş eşya maden halindeki kıymetlerinden daha aşağı bir bedel ile satılamaz.

c) Kat mülkiyeti kurulmasıyla ortaklığın giderilmesi

Paylaşma için öngörülen bir diğer yöntem ise paylı mülkiyetin kat mülkiyetine çevrilmesi olacaktır. Ancak burada birtakım şartların varlığı aranmaktadır. Söz konusu şartlardan ilki, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10 uyarınca, kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir taşınmaz söz konusu olmalıdır. Diğer bir şart ise, paydaşlardan birinin talepte bulunması ve aynı zamanda taşınmazın birden çok bağımsız bölüme sahip olması gerekir. Bağımsız bölümler arasında bedel bakımından fark olması halinde, bedel ilave edilmek suretiyle denkleştirilme yoluna gidilebilir.

Kat mülkiyetine çevrilmesini talep eden paydaş Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde belirtilen belgelere dayanarak talepte bulunmalıdır. Bu belgeler aşağıda sayılan şekildedir:

“a) Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi.

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.”

Paydaşlar arasında bağımsız bölümlerin tahsisi konusunda bir uyuşmazlık varsa, fiili kullanımlarına bakılır; ancak fiili duruma göre tahsisi gerçekleştirebilmek için diğer paydaşların rızalarının varlığı gereklidir. Bu şekilde tahsis yapılamaması halinde kura yoluna başvurulur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde sayılmış olan belgeler ve mahkeme kararı tapu memuruna ibraz edilerek kat mülkiyetine geçilmiş olunur.

d) Diğer haller

Ortaklığın giderilmesi davasına konu olan taşınmazın üzerinde bina, tesis, ağaç vb. bütünleyici parçalar var ise ve bunların kimin mülkiyetinde bulunduğu hususunda ortaklar arasında ortak bir karar verilemiyorsa, öncelikle bu uyuşmazlık ayrı bir dava açılarak çözüme kavuşturulmalıdır. Bu hususta açılacak davalar ‘’muhdesatın aidiyetinin tespiti davası’’ olarak adlandırılmaktadır.  Ayrıca belirtmek gerekir ki, çoğunlukla bitkiler arazinin bütünleyici parçası kabul edilmektedir. Ancak taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç vb. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık çıkıyorsa ve bunlar üzerinde paydaşlardan biri ya da bazıları hak iddia ediyorsa öncelikle bu husus çözüme kavuşturulmalıdır.

Muhdesatın aidiyeti hususunda çıkan uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesi  tarafından çözüme kavuşturulamamaktadır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 23 Eylül 2020 tarih 2020/2736 E. ve 2020/5367 sayılı kararında da açıkça belirtildiği üzere ihtilafı çözmek için paydaş/paydaşlara dava konusu muhdesatın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmak üzere HMK madde 165 uyarınca uygun bir  süre verilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi��nin 27.01.2021 tarih 2017/899 E. ve 2021/398 numaralı kararı uyarınca; HMK madde 165 doğrultusunda sulh hukuk mahkemesince verilen uygun süre içerisinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılması durumunda bu dava, ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır ve sonucu beklenir. Bu süre içinde dava açılmazsa o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi hareket edilerek yargılamaya devam edilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında zamanaşımı, görevli ve yetkili Mahkeme ve davadan feragat

Ortaklığın giderilmesi davaları için öngörülmüş bir zamanaşımı süresi yoktur. Bu davalar her zaman ve her paydaş tarafından açılabilir ve ne kadar sürede sonuçlanacağı davanın seyrine göre değişiklik göstermektedir. Davacının davadan feragati tek başına hüküm ve sonuç doğurmayacaktır. Taraf olan herkesin iradesinin davadan feragat etme yönünde olması gerekir; aksi halde dava görülmeye devam edecektir. Ortaklığın giderilmesi davalarında aynen taksim her durumda mümkün olmayabileceğinden açık artırma yoluyla satış yapılmak suretiyle de bedel paydaşlar arasında paylaştırılabilmektedir. Ortaklığın giderilmesi diğer adıyla izale-i şüyu davalarının sonunda müşterek veya iştirak halinde yürütülen mülkiyet ilişkisi münferit mülkiyete dönmektedir.

6100 sayılı Hukuk Muhakameleri Kanunu (“HMK”)madde 4/1-f uyarınca, ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkemeler, taşınır veya taşınmaz mal ve haklar için dava konusu malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleridir. HMK madde 6’da hüküm altına alınan genel yetki kuralları gereğince, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi ortaklığın giderilmesi davasında yetkilidir. Ancak belirtmek gerekir ki, dava konusu taşınmaz bir mal ise, HMK madde 12 uyarınca, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Ortaklığın giderilmesinin istenemeyeceği haller

Paydaşların ortaklığın giderilmesini isteme hakkı sınırsız bir hak niteliğinde değildir ve birtakım sınırlamalara tabidir. Söz konusu sınırlamalar, kanundan doğan sınırlamalar olabileceği gibi paydaşların kendi aralarında yaptıkları sözleşmeden de kaynaklanabilmektedir.

Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması

TMK madde 698/1’e göre; “Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.”Sürekli amaca özgülenmekten ne anlaşılacağı konusunda açık bir tanım olmamakla birlikte verilen örnek genellikle “iki taşınmazı sınırlayan ortak duvar, çit, parmaklık, ağaç, ortak avlu, kuyu gibi şeylerin bulunmasıdır”. Verilen örneklerde ortak nokta olarak genellikle ortak malın paydaşlara ait başka malların hizmetine özgülendiği durumlar görülmektedir.

Sözleşme ile gelen sınırlamalar

Kanundan doğan bir diğer sınırlama da yine TMK’da düzenlenmektedir.  Uygulamada “idame-i şüyu mukavelesi” olarak adlandırılırken kanunda “paylı mülkiyeti devamına ilişkin sözleşme” olarak da ifade edilmektedir. İşbu sözleşme ile ortaklığın devamı taahhüt edilmişse o süre içinde paylaşma istenememektedir. TMK madde 698/2’e göre; “Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Bu hükme göre paydaşlar paylaşma isteme haklarını aralarında yapacakları bir sözleşme ile en fazla on (10) yıla kadar sınırlayabilirler. Ancak böyle bir sözleşmeye rağmen ilişkinin devamını çekilmez kılan nitelikte önemli hal veya sebeplerin bulunması halinde, paylaşma istenebileceği kabul edilmektedir. Öte yandan on yıldan daha uzun süre için paylaşma hakkının sınırlandığı sözleşmeler tamamen geçersiz olmamakla birlikte, on yıllık süre için yapılmış gibi kabul edilmektedir. On yıllık süre geçtikten sonra paydaşların tekrar bir on yıllık süre için sözleşme yapmalarına engel herhangi bir düzenleme mevzuatımızda bulunmamaktadır. Ayrıca TMK madde 698/2’nin devamında; ‘’Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir’’ diyerek taşınmazlar için yapılacak sözleşmelere ilişkin şekil şartı öngörülmüştür.

Uygun olmayan zamanda paylaşma istemi

Kural olarak, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, müştereken malik olduğu malın paylaşılması suretiyle payının kendisine verilmesini her zaman isteyebilir. Bu durum, hiç kimsenin mülkiyetteki paylı halin devamına zorlanamaması esasına dayanmaktadır. Ancak TMK madde 698/3’te ortaklığın giderilmesi davalarının uygun olmayan zamanlarda açılamamasına ilişkin ayrı bir hükme yer verilmiştir. Bu hüküm gereğince, paylaşmanın paydaşlar için zararlı olduğu zamanlar, uygun olmayan zamanlar olarak değerlendirilir ve somut olayın özellikleri de dikkate alınarak uygun olmayan zamanlar davaya bakan hakimin takdiriyle TMK madde 2’de yer alan dürüstlük kuralına göre belirlenir. Uygun olmayan zamanda yapılacak paylaşma istemi reddedilir. Zamanın uygun olmadığı iddiasına dayanma hakkından dava henüz açılmadan feragat etmek mümkün değildir.

Kat mülkiyetinden kaynaklı sınırlama

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 7 uyarınca; kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir; bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Miras kalan tarım arazileri

Yukarıda belirtildiği gibi ortaklığın giderilmesi davalarında mallar ya aynen taksim suretiyle ya da satış suretiyle paydaşlara payları oranında bölüştürülmektedir. Ancak tarım arazileri, 15 Mayıs 2014 tarihinde 29001 sayısı ile Resmî Gazete’de yayımlanan 6537 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 19 Temmuz 2005 tarihinde 25880 sayısı ile Resmi Gazete’de yayımlanan 5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’na getirilen özel düzenlemelere tabi tutulmaktadır. 5403 sayılı Kanun madde 8/B’ye göre; mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Mirasçıların aralarında anlaşmaya varmaları halinde, mülkiyeti devir işlemlerinim bir yıl içinde tamamlanması gerekmektedir. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığı takdirde, mirasçılardan her biri yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açabilmektedir.

Mirasçıların aralarında anlaşmaları

Mirasçılar, terekede bulunan tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazinin mülkiyeti hakkında;

1. Bir mirasçıya veya yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini karşılaması durumunda birden fazla mirasçıya devrini,
2. 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun373’üncü ve devamı maddelerine göre kuracakları aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devrini,
3. Mirasçıların tamamının miras payı oranında hissedarı oldukları 13/1/2011 tarihli ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunuhükümlerine göre kuracakları limited şirkete devrini,
4. Mülkiyetin üçüncü kişilere devrini, kararlaştırabilmektedirler.

Mirasçılardan her birinin dava açma hakkı

Mirasçılar her zaman kendi aralarında anlaşmaya varamayabilirler. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığı takdirde, mirasçılardan her biri yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açabilmektedir. Bu şekilde bir dava yoluna başvurulması halinde, Sulh Hukuk Hâkimi tarımsal arazi veya yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin;

1. Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine, birden çok ehil mirasçının bulunması hâlinde, öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya, bunun bulunmaması hâlinde bu mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine, ehil mirasçı olmaması hâlinde, mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine karar verir.
2. Birden fazla ehil mirasçı olması ve bu mirasçıların miras dışı tarımsal arazilere sahip olması durumunda, bu mirasçıların mevcut arazilerini yeter gelirli büyüklüğe ulaştırmak veya bu arazilerin ekonomik olarak işletilmesine katkı sağlamak amacıyla hâkim, tarım arazilerinin yeter gelir büyüklüğünü aramaksızın bu mirasçılara devrine karar verebilir.
3. Mirasa konu yeter gelirli tarımsal arazinin kendisine devrini talep eden mirasçı bulunmadığı takdirde, hâkim satışına karar verir. Bu suretle yapılacak satış sonucu elde edilen gelir, mirasçılara payları oranında paylaştırılır.

Yeter gelirli tarımsal araziler birden çok yeter geliri sağlayan tarımsal arazi büyüklüğüne bölünebiliyorsa, sulh hukuk hâkimi bunlardan her birinin mülkiyetinin, yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde mirasçılara ayrı ayrı devrine karar verebilir.Ehil mirasçı tarımsal arazinin kendisine devriyle birlikte, bu araziler için zorunlu olan araç, gereç ve hayvanların mülkiyetinin gerçek değerleri üzerinden kendisine devredilmesini isteyebilir. Ehil mirasçı kavramına Kanunda yer verilmemiş olsa da 31 Aralık 2014 tarihinde 29222 sayısı ile yayımlanan Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik’in “Tanımlar” başlıklı 4/1-ç maddesinde ehil mirasçı kavramı; “Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle bu Yönetmelik hükümlerince belirlenen kriterlere uygun sulh hukuk mahkemesi tarafından belirlenen mirasçı veya mirasçılar” şeklinde tanımlanmaktadır. Aynı zamanda 29222 sayılı Yönetmelik’in 10. maddesinde ehil mirasçıya ilişkin kriterler de sayılmaktadır. Bu madde hükmüne göre sayılan kriterler dikkate alınarak yapılan hesaplama sonucu elli puan ve daha fazlasına sahip olan mirasçı ve mirasçılar ehil mirasçı olarak kabul edilecektir. Bahsi geçen kriterler şu şekildedir:

Mirasçılardan;

1. Geçimini mirasa konu tarım arazilerinden sağlayanlara yirmi puan,
2. Tarım dışı geliri bulunmayanlara on puan,
3. Eşi fiilen tarımsal faaliyette bulunanlara on puan,
4. Tarımsal arazileri işleyebilecek mesleki bilgi ve beceriye sahip olanlara on puan,
5. Mirasa konu arazilerin bulunduğu ilçe sınırları içinde beş yıla kadar ikamet edenlere beş puan, beş yıl ve daha uzun süre ikamet edenlere on puan,
6. Herhangi bir sosyal güvencesi olmayanlara on puan,
7. Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) kapsamında tarım sigortası olanlara beş puan,
8. Bakanlığın mevcut kayıt sistemlerine kayıtlılık süreleri beş yıla kadar olanlara beş puan, beş yıl ve daha uzun süre olanlara on puan,
9. Tarımsal örgütlere kayıtlılık süreleri  beş yıla kadar olanlara iki puan,  beş yıl ve daha uzun süre olanlara beş puan,
10. Tarım alet ve donanımlarına sahip olanlara beş puan,
11. Kadın olanlara beş puan verilir.
12. Ehil mirasçıya ait nitelikler, Bakanlık tarafından çıkarılacak yönetmelikle belirlenir.

Bakanlık müdahalesi

Yukarıda değinilen hususlara ek olarak belirtmek gerekir ki; devir ile alakalı sonuca bakıldığında eğer gerekli işlemler anlaşma yolu ile bir yıl içinde tamamlanamamışsa ya da mirasçılar dava açma yoluna başvurmamışsa bu durumunda 5403 sayılı Kanun’un 8/Ç maddesinde yer alan hükümler uygulama alanı bulacaktır. Bu madde hükmüne göre; yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin bir yıllık süre zarfı içerisinde devredilmediğinin kamu kurum veya kuruluşları ile finans kurumları tarafından öğrenilmesi hâlinde, durum, bu kurum veya kuruluşlar tarafından derhâl Bakanlığa bildirilir.

Bakanlık bu Kanun hükümlerinin uygulanması için mirasçılara üç ay süre verir. Verilen süre sonunda devir olmaması hâlinde, Bakanlık resen veya bildirim üzerine bu yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri, aksi hâlde üçüncü kişilere satılması için ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açabilir. Mirasçılar ya da Bakanlık tarafından 5403 sayılı Kanun kapsamında Sulh hukuk mahkemeleri nezdinde açılacak davalar her türlü resim ve harçtan muaf tutulmaktadır.

5403 sayılı Kanun’un 8/D maddesinin 1. fıkrası ile Tarımsal Arazilerinin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmeliğin 12. maddesinin 1. fırkasına göre: “Sulh hukuk hâkimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere altı aya kadar süre verir. Mirasçı tarafından talep edilmesi hâlinde altı aya kadar ek süre verilebilir. Belirlenen süreler içinde bedelin depo edilmemesi ve devir hususunda istekli başka mirasçı bulunmaması durumunda sulh hukuk hâkimi, tarımsal arazinin veya yeter gelirli tarımsal arazinin açık artırmayla satılmasına karar verir.” Belirtilen süreler içerisinde bedelin depo edilmemesi durumunda bu mirasçı araziyi alma hakkını kaybedecektir. Bu durumda devir hususunda istekli başka bir mirasçının çıkması durumunda arazinin o istekli mirasçıya aynı koşullarda devrine karar verilecekken istekli bir mirasçı çıkmaması durumunda ise arazinin açık artırma ile satışına karar verilecektir.

Maddenin devamında ise kendisine yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti devredilen mirasçılardan, diğer mirasçıların paylarının karşılığını öz kaynakları ile ödeyemeyecek durumda olanların bu ödemeleri gerçekleştirmek için bankalardan kullanacakları kredilere Bakanlığın ilgili yıl bütçesine bu amaçla konulacak ödenekten karşılanmak üzere faiz desteği verilebileceği belirtilmektedir. Ancak verilecek kredi miktarı diğer mirasçıların payları karşılığı tutarın toplamından fazla olamaz. Bu şekilde verilecek kredilere ve yapılacak faiz desteğine ilişkin usul ve esaslar Cumhurbaşkanı tarafından belirlenmektedir.

Değer Artışı

Mirasa konu tarım arazilerinde değer artışı hususu, 31 Aralık 2014 tarihinde 29222 sayı ile yayımlanan Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik’in 11. Maddesinde detaylı olarak ele alınmıştır. Madde hükmüne göre:

(1) Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin mirasçılardan birine devredilmesinden itibaren yirmi yıl içinde bu arazilerden tamamının veya bir kısmının tarım dışı kullanım nedeniyle değerinde artış meydana gelmesi durumunda; devir tarihindeki arazinin parasal değeri tarım dışı kullanım izni verilen tarihe göre yeniden hesaplanır. Bulunan değer ile arazinin tarım dışı kullanım nedeni ile oluşan yeni değeri arasındaki fark, diğer mirasçılara payları oranında arazinin mülkiyetini devralan mirasçı tarafından ödenir.

(2) Tarım arazilerinin Kanun hükümlerine göre mahkeme kararı ile mirasçılardan birine tarımsal gelir değeri üzerinden devri halinde, devir işleminden itibaren yirmi yıllık süre içinde tarım dışı amaçla kullanım izni sonucu oluşacak değer artışından diğer mirasçıların hak sahibi olacağı konusunda tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh konulur.

(3) Şerh konulan tarım arazilerinin yirmi yıllık şerh süresi dolmadan tarımsal amaçlı kullanılmak üzere satışa konu edilmesi durumunda, diğer mirasçıların muvafakati alındığı takdirde şerh kaldırılarak; muvafakati alınmadığı takdirde şerhli olarak satış yapılabilir. Taşınmazı şerhli olarak satın alan üçüncü kişiler, aynı süre içinde tarım dışı kullanım nedeniyle oluşacak değer artışlarından diğer mirasçılara karşı sorumludur.

(4) Bu madde kapsamındaki tarımsal arazilere şerh süresi içinde tarım dışı kullanım izni verilmesi durumunda, verilen izin on beş gün içinde Bakanlık tarafından diğer mirasçılara bildirilir. Mirasçıların, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren altmış günlük süre içinde değer artışına istinaden talepte bulunması zorunludur. Birinci fıkraya göre hesaplanan fark mirasçılara ödenmedikçe tarımsal arazi üzerindeki şerh kaldırılmaz.

(5) Tarım dışı amaçla kullanım nedeniyle oluşan değer artışı sonrasında mirasçılar arasında anlaşma sağlanması halinde, mirasçıların onayı ile tapunun beyanlar hanesindeki şerh kaldırılır. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, diğer mirasçılara ödenecek değer artış farkı TÜİK tarafından belirlenen Üretici Fiyatları Endeksi kullanılarak Sulh Hukuk Hâkimi tarafından belirlenir.

(6) Sulh Hukuk Hâkimi tarafından mirasa konu tarım arazilerinin açık artırma yolu ile satılmasına karar verilmesi veya mirasçıların 9 uncu maddenin ikinci fıkrası hükümleri uyarınca anlaşması durumunda, söz konusu arazilerde tarım dışı kullanım nedeniyle oluşabilecek değer artışı konusunda yirmi yıllık şerh konulmaz.

(7) Yirmi yıllık şerh süresi tamamlandıktan sonra şerh kaldırılmış sayılır.

Önalım hakkı

Aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin tarım arazisi vasfında payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir. Önalım hakkının kullandığı durumlarda Türk Medeni Kanunu esas alınacaktır. Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medeni Kanununa atıf yapılmış olması nedeniyle cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Ölüme bağlı tasarruflar

Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyen ve buna ehil tek mirasçı olduğu anlaşılan mirasçının bu konudaki istem hakkı, ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırılamaz. Mirastan çıkarma, mirastan yoksunluk ve mirastan feragat hâlleri saklıdır. Birden çok mirasçıda devir koşullarının bulunması hâlinde, kendisine devir yapılacak mirasçı ölüme bağlı tasarrufla belirlenebilir. Belirlenen bu mirasçıya itiraz edilmesi durumunda, ehil mirasçı sulh hukuk hâkimi tarafından belirlenir.